Der Verkehrswert von Grundstücken und die Verfahrensweisen, die zu seiner Ermittlung führen, sind durch den Gesetzgeber durch Gesetzgebung und in Vorschriften definiert:

Der Verkehrswert wird durch den Preis bestimmt, der in dem Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht, im gewöhnlichen Geschäftsverkehr nach den rechtlichen Gegebenheiten und tatsächlichen Eigenschaften, der sonstigen Beschaffenheit und der Lage des Grundstücks oder des sonstigen Gegenstands der Wertermittlung ohne Rücksicht auf ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse zu erzielen wäre. ( § 194 BauGB)

Zur Ermittlung des Verkehrswertes sind das Vergleichswertverfahren (§§13, 14 WertV), das Ertragswertverfahren ( §§ 15 bis 20 WertV), das Sachwertverfahren (§§21 bis 25 WertV) oder mehrere dieser Verfahren heranzuziehen. Der Verkehrswert ist aus dem Ergebnis des herangezogenen Verfahrens unter Berücksichtigung der Lage auf dem Grundstücksmarkt (§ 3 Abs. 3 WertV) zu bemessen. Sind mehrere Verfahren herangezogen worden, ist der Verkehrswert aus den Ergebnissen der angewandten Verfahren unter Würdigung ihrer Aussagefähigkeit zu bemessen.(§ 7 WertV).

Zur korrekten Anwendung der normierten Verfahren zur Wertermittlung bedarf es neben der Kenntnis der Verfahrensvorschriften auch

• der sorfältigen Recherche der Basisdaten,
• der Auseinandersetzung mit Kommentaren und Fachliteratur,
• der richtigen Verfahrenswahl,
• der ständigen Fort- und Weiterbildung,
• im Bedarfsfalle der Einschaltung weiterer Spezialisten.

Eine aussagefähige Wertermittlung setzt eine umfassende Recherche der wertbeeinflussenden Ausgangsdaten voraus. Nicht alle wertrelevanten Informationen kann der Sachverständige eigenständig ermitteln. Er ist vielmehr auf die Unterstützung des Auftraggebers angewiesen. Die benötigten Auskünfte und Unterlagen des Auftraggebers können z.B. sein:

• Grundbuchauszüge
• Flurkarte / Lageplan
• Teilungserklärung
• Auskunft zu Baulasten
• Auskunft zu Altlasten
• Erbbaurechtsverträge
• Bauzeichnungen
• Baubeschreibung
• Bauschein

• Berechnung Bruttorauminhalt
• Schlußabnahmeschein(e)
• Vollmacht zur Akteneinsicht
• Mietverträge
• Mietflächenaufstellung
• Anliegerkostenbescheide
• Auskunft zu Leibrenten / Nießbrauch
• Vorgutachten
• Gelegenheit zum Ortstermin

Die Informationen müssen ausgewertet und überprüft werden. Das ist verbunden mit Anfragen und Besuchen bei Behörden, Aktenstudium in Grundbuchakten, Ortsterminen usw. Wenn ein Wertgutachten seriös erstellt wird, ist dafür ein Zeitrahmen von ca. 4 - 8 Wochen notwendig. Die sogenannten Schnellgutachten, die mancher innerhalb von 1-2 Tagen erstellt, mögen zwar verlockend erscheinen, sie bergen jedoch das Risiko, dass nicht alle Informationen sorgfältig recherchiert sind. Und vielleicht wären gerade die nichtrecherchierten Informationen besonders ausschlaggebend für den Wert gewesen.

Deshalb benötigt der Sachverständige von seinem Auftraggeber nicht zuletzt:
ausreichend Zeit und ein wenig Geduld.